admin2021 注文住宅は希望の土地に建てられるのが魅力である半面、土地の用意がない場合は条件に合った土地探しもしなければなりません。
一生住むことになるかもしれないわけですから、安全性や利便性、資産価値など、こだわりたいポイントはさまざまありますよね。
今回は「注文住宅の土地探し」に注目！上手に優先順位をつけ、希望通りの土地を見つける方法や、外せないチェックポイントをまとめました。
希望の土地はどこで探せる？
土地は「不動産屋」「物件・土地情報サイト」のほか、工務店に相談しても探すことができます。
それぞれの探し方やメリットについて見ていきましょう。
地元の不動産会社
土地を見つけられる場所の1つ目は、地元の不動産会社です。
地域に密着しているだけあって、数多くの土地情報を持っています。風土や住環境、住んでみての利便性にも詳しく、土地勘のない地域に家を建てることになったときにも強い味方になってくれるでしょう。
ホームページを探し、良さそうな不動産会社があったら直接出向いてみるのがおすすめ。公開されていない土地を紹介してもらえることもあります。
物件・土地情報サイト
全国の土地情報を見たい、あるいは複数の不動産会社が持つ情報を一覧で比較したい場合は、物件・土地情報サイトの利用がおすすめ！
希望を入力すると、条件に合った土地を一括検索できます。
使い勝手が良いサイトは以下の3つです。
同じ土地情報が複数のサイトに載っていることもあれば、あるサイトだけに掲載されていることも。いくつものサイトで探してみるのが希望の土地を見つけるコツですよ。
お目当ての施工会社があれば相談してみても
「この会社に家を建ててほしいな」というお目当ての施工会社や工務店がある場合は、土地について相談してみるのもおすすめです。
多くの建築会社は、設計・施工だけではなく、家づくりにまつわるさまざまな相談も受けています。
施工会社に相談してみると、一般的には家づくりに向かないとされる変形土地や極小土地でも、家を建てられるアイディアを提案してもらえることがメリット！
掘り出しものの土地に予想外の建築プランで、思ってもみなかった家づくりが叶うかもしれません。
ぜひお気軽にお声がけくださいね。
土地が見つかったらチェックすべきこと〈安全性編〉
希望に合う土地が見つかっても、契約に進むのはちょっと待って！必ず土地の「安全性」をチェックしておきましょう。
さまざまな災害時のリスクや地盤について調べる方法を紹介します。
災害時のリスクを確認
災害の危険性は、国土交通省が提供している「国土交通省 ハザードマップポータルサイト」でチェックします。
「ハザードマップ」とは、災害が起きたときに想定される影響区域や避難場所・避難経路などを示した、防災のための地図です。自然災害による被害の軽減や防災対策を目的として、各自治体が作成しています。
「国土交通省 ハザードマップポータルサイト」で調べられる災害リスクは、次の4つ。
- 洪水
- 土砂災害
- 高潮
- 津波
さらに冠水など道路の防災情報や、地形分類も調べられます。
また実際の地図と航空写真等を重ねることもでき、周辺の様子を見ながら土砂災害危険箇所などを確認できます。
地盤の強さも確認
土地の地盤の強さも確認しておきましょう。
地盤の強さとは、主に地震の揺れに対する強さのこと。一般的に山地や丘陵地、台地は形成年代が古いことが多く、揺れを伝えにくい（地盤が強い）とされています。
一方、土砂が積み重なることで形成された土地は、地盤が軟弱で揺れを伝えやすい（地盤が弱い）といわれています。家を建てるなら、できるだけ地盤が強い土地であってほしいですよね。
地盤の強さは、「地盤サポートマップ」の利用が便利！
引用：地盤サポートマップ
「地盤サポートマップ」で確認できる情報は、次の通りです。
- 地耐力
- 古地図
- 過去の航空写真
- 地震時の揺れやすさ
- 地震発生確率
- 液状化の可能性
- 浸水想定区域
- 避難所 など
住所を入れて検索するだけで、地耐力や地形が分かります。昔の写真と重ねて、土地の成り立ちを見ることもできますよ。
| ★豆知識★ 古くからの知恵として、「水」や「谷」など、地形を示唆する文字が地名につく場所は要注意、というものもあります。 「谷」が含まれる土地は標高が低く水が集まりやすい、「水（さんずいを含む）」を含む地名は地盤が緩く、過去に水害があった可能性があります。 すべてが当てはまるわけではありませんが、「「国土交通省 ハザードマップポータルサイト」や「地盤サポートマップ」と合わせてチェックしてみてください。 |
土地がみつかったらチェックすべきこと〈住環境・その他〉
土地は安全性と同時に、住みやすさも大切な要素！希望の土地は、理想のライフスタイルが送れる場所かどうか、次の視点からチェックしてみましょう。
周辺の環境を確認〈用途地域〉
周辺の環境は、「現在と将来」それぞれの様子を考えることが大切です。
現地に行けば現在の状況はわかりますよね。ただし、現在住みやすいと感じた環境が、将来にわたって保証されるかどうかは「用途地域」によるところが大きいのです。
「用途地域」とは、その土地に建てられる建物の種類を定めたルールです。用途の混在を防ぐために法律で決められており、商業・工業・住居など全部で13種類あります。
たとえば現在は何もない閑静な土地だったとしても、そこが大型商業施設や工場を建てることが許された地域であれば、将来それらの建物が建っても文句は言えないということ。
あるいは3階建ての家を建てたいと思っていても、希望の土地が「低層住宅のみ」許されている場所だった場合には建てられません。
鹿児島県の用途地域は、「かごしまiマップ」で簡単に調べることができます。契約前に必ず見ておきましょう。
用途地域13種類のうち、住居におすすめの7つとは？
用途地域は全部で13種類、このうち住居を建てられるのは12種類です。12のうち、住居におすすめの7種類をまとめました。
| 用途地域名 | 特徴 | 居住おすすめ度 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 2階建て程度の低層住宅の住環境を保護する地域。住居のほかは、小中学校や小規模店舗併用住宅も建築可能。 | ★★★★★ |
| 第二種低層住宅専用地域 | 低層住宅の快適な住環境を保護する地域。小中学校のほか、コンビニなど150㎡以下の店舗も建築可能。 | ★★★★★ |
| 第一種中高層住居専用地域 | 3階建て以上の中高層住宅の住環境を保護する地域。大学、病院、500㎡以下の店舗も建築可能。 | ★★★★☆ |
| 第二種中高層住居専用地域 | 病院、小規模スーパーなど、利便性の高い施設の建設も認められている地域。1500㎡以下の大型店舗なども建設可能。 | ★★★★☆ |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するための地域。住居のほか、3000㎡までの中規模店舗、事務所、ホテルも建築可能。 | ★★★★☆ |
| 第二種住居地域 | 10000㎡以下の店舗、事務所、パチンコ・カラオケ店、ホテルなどのほか、環境影響の少ない小規模工場も建設できる地域。 | ★★★☆☆ |
| 準住居地域 | 道路の沿道を生かした店舗、小規模な映画館、倉庫、住環境を悪化させない小規模工場も建設できる地域。 | ★★☆☆☆ |
学校や病院などのアクセスも確認
学校や病院といった、お世話になることが多い公共施設へのアクセスは、将来も見通して確認しておきましょう。
お子さんが小学校、中学校、高校と進学しても通いやすいかどうか。
ご自身が年をとったときでも、自力で通える場所に病院はあるかどうか、といった視点です。
若いうちや現在は気にならなくても、年数が経つと必要な施設もアクセス手段も変わるもの。
ずっと快適に住み続けるためには、長い目で考えることが大切です。
その土地に希望サイズの家が建てられるかを確認する方法
土地は、面積いっぱいに建物を建てられるわけではありません。「建ぺい率」「容積率」という指標によって、建築可能な最大サイズは決められています。
こうした指標を知らないと、予定よりも小さな家しか建てられなかった……、ということにもなりかねません。
土地を決める際には、「建ぺい率」「容積率」もチェックし、希望サイズの住居が建てられるかも確認しておきましょう。
建ぺい率とは
建ぺい率（建蔽率）とは、「敷地面積に対する建築面積の割合」を示す指標です。建物を建てる土地の面積に対して、建物を真上から見たときの面積の割合と考えてください。
建ぺい率は、建築物の日照などの確保や防災の目的で、用途地域ごとに定められています。算出方法は次の通り。
| ★建ぺい率の計算方法 建築面積÷敷地面積×100 |
たとえば、お目当ての土地（100㎡）の建ぺい率が60%制限だとすると、建てられる住居の1階部分面積は60㎡に収まるようにしなければなりません。
また建ぺい率は「建物を上から見たときの面積」を元に計算しますから、もし2階部分の方が広い住居を建てる場合は、2階部分の面積を使って計算します。
容積率とは
建ぺい率と似た指標に「容積率」があります。
容積率とは、「敷地面積に対する延べ床面積の割合」を示したもの。建ぺい率が建物を真上から見たときの面積に対して計算するのに対し、容積率は延べ床面積が計算対象になる点が違いですね。
容積率は居住環境の保護や道路など公共施設とのバランスをとるために定められています。
定められているのが建ぺい率だけだと、「建築面積をおさえる代わりに、建物の背を高くしてしまえばいい！」という理屈が通ってしまいます。しかし、周辺が2階建て程度の建物ばかりのエリアに、突如10階建ての建物が建ったら、日当たりや風通しなどで問題が起きてしまいますよね。
こうしたトラブルを防ぐために設けられているのが、容積率のルールです。用途地域ごとに50〜1300％のあいだで制限されていますので、建ぺい率と同時にチェックしておきましょう。
容積率の計算式は、以下の通りです。
| ★ 容積率の計算方法 延べ床面積÷敷地面積×100 ※ 延べ床面積・・2階建て住居なら、（1階部分の面積＋2階部分の面積） |
駐車場
車を持つご家庭の場合は、駐車場の分も想定しておくことが大切です。
駐車場に必要な土地を考慮していないと、駐車場を作ったら予定より建物が小さくなってしまった、必要な台数分の駐車スペースが確保できなかった、ということにもなりかねません。
また車が趣味の方は、広めのガレージが欲しいかもしれませんね。来客が多いお宅なら、来客用の駐車スペースも考えておく必要があります。
必要な駐車スペースの広さは、国土交通省の「駐車場設計・施工指針」を目安にすると良いでしょう。
| 設計対象車両 | 幅員 | 長さ |
|---|---|---|
| 軽自動車 | 2.0ｍ | 3.6m |
| 小型自動車 | 2.3m | 5.0m |
| 普通乗用車 | 2.5m | 6.0m |
このスペースには車を置く場所のほかに、「出入りのための通行スペース」や「車庫入れのためのゆとり」も含まれています。
車を1台置くというのは、思いのほか場所が必要です。車の所有台数と必要な駐車スペースを確保できる土地を探すようにしましょう。
まとめ
注文住宅を建てる準備として欠かせない「土地探し」の方法や安全性のチェックポイント、さらに法律で定められている「用途地域」や「建ぺい率」「容積率」について解説してきました。
立地や予算、住環境といった希望条件にピッタリの土地というのはなかなか見つけるのが難しいものです。効率良く土地を探すには、地域事情に詳しい地元の不動産会社や工務店・施工会社に相談してみるのがおすすめ。
知られていない住みやすい場所や、掘り出しものの土地を紹介してもらえる可能性もあります。
日照や騒音、利便性、将来性など、譲れない希望を整理した上で、ご相談ください。ご希望の土地を一緒にお探しします。