建て替え？リフォーム？どっちを選ぶべきか5つの観点から比較解説

「家の老朽化を感じる」「ライフスタイルが変わり、少し暮らしにくくなってきた」などは、建て替えやリフォームを検討するきっかけとなります。

しかし、建て替えとリフォームのどちらが自分たちに合っているのか、決めきれずに悩む方も少なくありません。
「建て替えはお金がかかりそう」「でも思い切って最新設備を入れたい」など、迷いは深まるばかりです。

そこでこの記事では、建て替えとリフォームを以下の面から比較しました。

新しい家をどのように完成させたいか、理想を描きながら読んでみてください。きっと、建て替えとリフォームのどちらが良いか、見えてくるはずです。

建て替えとリフォームの違い

まず、建て替えとリフォームの違いを確認しておきましょう。あわせて、近年耳にするようになった「リノベーション」とはどのような工事なのかも解説します。

建て替えとは

「既存住宅の建物・基礎を取り壊し、更地にした後に新しく住宅を建てる」やり方が建て替えです。

イチからつくるため、建てる時点での理想の住まいが叶う点がメリットです。「高断熱・高気密」「ZEH」「省エネ」「耐震等級」など、最新の仕様で家を建てられます。

ただし、築年数がかなり経過している住宅は、そもそも建て替えが不可能な場合もあります。

建て替えができないケースはのちほど解説しますので、あわせてご覧ください。

リフォームとは

リフォームとは、「古くなり使い勝手が悪くなった居住設備を、新築に近い状態に回復させる」改修です。クロスの張替えやキッチンの入れ替え、お風呂を新しくするなど、気になる箇所に絞って工事できます。

大規模リフォームでなければ、住宅に住みながらの工事も可能です。費用面・工期面でも負担の少ない点もメリットでしょう。

ただしあくまで、いまの住宅を新築当時の状態に戻すのが基本です。基本的に間取りの変更はできず、住宅の性能も高められません。

最近見かける「リノベーション」とは

リノベーションとは、「既存住宅の基礎や柱は残したまま、住宅の性能や価値を高める大規模な改修」を施す工事です。

壁や天井を解体して柱・梁を露出させるため、あらためて間取りを考えることもできます。骨組みだけにして工事することから「スケルトンリフォーム」とも呼ばれます。

基礎を残すため、ほとんどの場合は建て替えより工期が短くて済みます。ただし、老朽化が進んだ住宅では補修に費用がかさみ、建て替え以上に予算が必要となる場合もあります。

比較(1) 建て替えならできるが、リフォームだと困難なこと

基礎からつくり直す建て替えなら、希望通りの住宅を建てられます。しかし基礎や構造を残し部分的に改修するリフォームでは、どうしても「できないこと」が出てきます。

リフォームではできないことを、3つ押さえておきましょう。

大規模な間取り変更はできない

リフォームでは、もともとあった基礎と構造を残して改修します。基礎や構造、柱の除去などが必要な大規模な間取り変更は、リフォームでは対応しきれない場合があります。

「2間の和室をつなげて広いLDKにしたい」「キッチンの位置を変更したい」といった希望を叶えるには、リノベーションか建て替えを選ぶと良いでしょう。

耐震・断熱性能の向上はできない

リフォームでできる、住宅の性能（耐震性や断熱性）向上には限界があります。そもそもリフォームは「経年劣化した部分を新築当時の状態に戻す」目的で行われるものであり、性能向上はリフォームの範疇を超える要望だからです。

また住宅の構造や工法も、リフォームの範囲に影響します。たとえば「2×4（ツーバイフォー）」をはじめとした壁で家全体を支える工法で建てられた住宅は、壁を取り除くと住宅の強度が低下してしまいます。そのため、壁を取り壊して中に断熱材を追加するような工事は、リフォームでは対応できません。

住宅の性能を向上させたい場合は、建て替えをおすすめします。

地盤の問題解決はできない

住宅の地盤調査は、2000年の建築基準法改正・住宅品質確保促進法（品確法）制定以降に義務付けられました。2000年以前は、万一地盤や基礎に問題があって住宅に不具合が出ても、建築主・販売主が責任を負う必要がありませんでした。

そのため、2000年以前に建てられた住宅の中には、地盤に問題を抱えているケースが少なくありません。

もしいまの住宅が建っている地盤に問題があっても、リフォームでは解決できません。住宅の基礎部分より下はかならず残すためです。当然、地盤もそのままです。

地盤に問題がある場合は、基礎を取り壊し地盤改良工事が可能な建て替えがおすすめです。

比較(2) 費用面から見る建て替えとリフォーム

建て替えとリフォームを、費用の面から比較してみましょう。

ただし、記載している費用はあくまで「目安」です。実際は工事の規模ややり方で大きく変わります。具体的な見積もりは、工事を依頼する予定の工務店に確認してください。

建て替えに必要な費用

建て替えは「住宅を新築する」場合と同程度の費用が掛かります。ただし、すでに所有している土地に建てるため、土地の取得費用はかかりません。

一方で、住宅の解体費用や破棄費用、建て替え期間の仮住まい家賃などが必要となります。

リフォームに必要な費用

リフォームは、どの程度行うかによって費用に幅が生まれます。建て替えと迷う規模のリフォーム、つまり構造を残して大部分を改修する程度のリフォームであれば、建て替えた場合相当がかかる場合もあります。

またリフォームに必要な費用は、築年数が長いほど高くなります。築40年を超える建物は建築基準法改正前の「旧耐震基準」で建てられているため、いまの基準に合わせようとすると耐震工事が必要となるためです。

リフォームの規模によっては、「建て替えた方が安い」というケースもあります。

〇 リフォームにかかる費用 工事費：約300～2,000万円（リフォーム内容による・30～75万円／坪）

〇 築年数ごとのリフォーム費用相場 築50年：1,800～3,000万円 築40～30年：1,500～2,000万円

比較(3) 工期から見る建て替えとリフォーム

工期の視点から、建て替えとリフォームを比較しましょう。

建て替えは住宅の解体と新築が必要なため、4～6か月かかるのが一般的です。長い場合は、半年～8か月ほどかかる場合もあります。

リフォームは住宅の現状を活かして修繕するため、大規模な工事でも3～4か月で終了します。ただしリノベーションに近いリフォームの場合は、新築と同程度の時間がかかる心づもりでいてください。

比較(4) 法律から考える建て替えとリフォーム

建て替えもリフォームも、建築基準法など多くの法律を遵守しなければなりません。中には法律の制限のために希望をあきらめざるを得ないケースもあるため、注意しましょう。

一般の方がすべての法律についてチェックするのは至難の業です。工務店に相談し、プロのアドバイスを受けるのがおすすめです。

建て替えとリフォームで、とくに注意したい法律を解説します。

建て替えは「接道義務」に注意

接道義務とは、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に、2m以上の幅で接しなければならない」という決まりです。1950年に、建築基準法第43条で規定されました。

住宅を建て替える際は、接道義務を果たす必要があります。1950年以前に建てられた建物で接道義務を満たしていないと、そもそも建て直しができない場合があります。

リフォームは「建ぺい率・容積率」に注意

リフォームで増築を考えている場合は、建ぺい率と容積率に注意しなければなりません。敷地（用途地域）ごとに決められており、規定を超える大きさの建物を建てることは禁じられています。

〇 建ぺい率とは 敷地面積に対する建物面積の割合。建物を上から見たときの面積に相当する。

〇 容積率とは 敷地面積に対する延べ床面積の割合。主に建物の階数を制限する。

家屋部分はもちろん、「サンルーム」「三方を壁に囲まれた駐車場」も延べ床面積に算入されます。知らずにリフォームで増築したために、建築基準法違反となってしまうケースもあるのです。

リフォームは建ぺい率・容積率を超えない範囲で行うようにしましょう。

比較(5) メリット・デメリットから見る建て替えとリフォーム

建て替えには建て替えの、リフォームにはリフォームの良さがあります。
それぞれのメリット・デメリットをまとめました。

建て替えのメリット

思い切って家を建て替えるメリットは、以下の3点です。

建て替えは基礎から作り直すため、隅々まで自由に設計できます。新築同様に間取りから設備、建物の構造、性能などを、希望に合わせて決められる点は、リフォームにはない魅力です。

ライフスタイルが変わり、「生活動線を変えたくなった」「2階の子ども部屋が不要になった」「平屋のバリアフリー住宅にしたい」などの希望も、すべてかなえられます。

また建て替えると、住宅の築年数が新築表記になります。資産価値が上がる点も、見逃せません。

建て替えのデメリット

建て替えのデメリットは、次の2点でしょう。

建て替えは、いまある住宅を解体し更地にしてから新しい建物をつくります。「思い出のある住宅を残しておきたい」「愛着のある家の一部を残したい」といった希望はかなえられません。

もしいまの家に思い入れがある場合は、梁など、住宅の一部を再利用できないか工務店に相談してみましょう。また「瓦を庭材にする」など、用途を変えての再利用も素敵です。

リフォームのメリット

リフォームのメリットは、以下の3点です。

「家全体を修繕するほどではないが、部分的に気になる箇所がある」といった場合は、リフォームがおすすめです。最新のシステムキッチンへの入れ替えや外壁塗装など、必要な場所にしぼって工事できるからです。

また必要な箇所だけ補修すること、工期が短くて済むことから、予算が見通しやすい点もメリットでしょう。

省エネや耐震、バリアフリーなど、一定の基準を満たせるようなリフォームを施すと、税金（所得税・固定資産税）の優遇や補助金が受けられる場合もあります。

リフォームのデメリット

リフォームのデメリットは、以下の2点です。

建て替えと違って、建物構造の影響を受けるリフォームは、間取りや設備の希望が実現できない場合があります。水道管や都市ガス管の敷設状況によっては、水回りの場所が変えられないケースも見られます。

またリフォームを始めてみたら追加の修繕が必要な箇所が見つかり、結果的に予算オーバーする例もある点は押さえておきましょう。たとえばお風呂の床材を張り替えるだけのつもりが、浴槽を外してみたら床下が腐敗していた、といったケースです。

床下や壁の内部は工事が始まってみないと状態がわからないため、追加費用がかさむ原因となります。

またリフォームを考えるうちに「あれも入れたい」「これも追加したい」と夢が広がり、予算がかさむケースも多々あります。

建て替えとリフォーム、それぞれに向いているタイプ

建て替えとリフォームの特徴やできること・できないことを解説してきました。考えるべきポイントも多く、「結局、どうやって決めたら良いの？」と悩む方も多いかもしれません。

あらためて、建て替えとリフォーム、それぞれに向いているタイプをまとめます。建て替えか、リフォームかを決める判断基準としてご活用ください。

〇 建て替えがおすすめのタイプ

〇 リフォームがおすすめのタイプ

まとめ

これからも続く家族の暮らしのために、「もっと住みやすい家を」と願うのは当然の気持ちです。建て替えとリフォーム、それぞれの「できること・できないこと」を正しく把握し、快適な住まいを手に入れる方法を見つけてください。

ただし、建て替えもリフォームも、実際に行う前には工務店との十分な相談が大切です。法律面や予算面など総合的に検討し、決定しましょう。

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