admin2021 注文住宅の契約は、費用や工期、仕様、建材・設備など、家のすべてに影響を与える非常に重要な段階です。
膨大な確認事項に辟易することもあるかもしれませんが、一生を左右する大きな買い物ですから、一つひとつ丁寧に見ていきましょう。チェックを怠ったばかりに、トラブルに繋がるのは避けたいですよね。
今回は注文住宅の着工前に締結する「契約」について、内容や書類の種類、支払い計画などについて解説します。
注文住宅には必ず必要になる「土地の売買契約」についても触れました。あわせてご覧ください。
注文住宅施工時の「契約」とは？
契約とは、注文住宅を建てる際、間取りや工程などの詳細プラン、金額などを詰め、建築会社と「建築請負契約」を結ぶことを指します。「本契約」ということもあります。
注文住宅を建てる場合は、およそ次の流れで契約・着工・引き渡しになると押さえておきましょう。
| STEP1．理想の住まいを描き、希望をまとめる。STEP2．住宅会社や建築会社に希望を伝え、見積もりをとる。STEP3．プランや予算の合意が取れたら、「仮契約」を締結。STEP4．間取りや建材、設備などを詳細に打ち合わせ、決定。STEP5．「本契約」を締結。STEP6．着工、上棟、引き渡しへ。 |
この記事で解説するのは、STEP5の部分です。
建築業者別！契約の流れ
本契約までの手順は、ハウスメーカーと工務店・設計事務所によって、少し異なります。それぞれの流れと、支払いが必要なタイミング、おおよその費用を見ておきましょう。
| ★ 支払い開始のタイミングが違うことに注目！ ★ ハウスメーカーで注文住宅を建てる場合は、本契約時の契約時金（約10％）から支払いが始まります。一方、工務店や設計事務所の場合は、設計を依頼する段階で「設計依頼金（約100万円）」が必要になります。 |
ハウスメーカーの場合
ハウスメーカーで注文住宅契約を結ぶ場合の流れは、次の通りです。
| 契約段階 | 支払いが必要な費用 | 支払う額 |
| 相談・見積もり | － | － |
| 本契約 | 契約時金 | 約10% |
| 詳細設計 | － | － |
| 追加変更契約 | － | － |
| 着工 | 着工時金 | 約30% |
| 上棟 | 中間時金 | 約30% |
| 完成引き渡し | 最終金 | 約30% |
工務店、設計事務所の場合
工務店や設計事務所で注文住宅契約を結ぶ場合の流れは、次の通りです。
| 契約段階 | 支払いが必要な費用 | 支払う額 |
| 相談・見積もり | － | － |
| 設計契約 | 設計申込金 | 約100万円 |
| 詳細設計 | － | － |
| 本契約 | － | － |
| 着工 | 着工時金 | 約30% |
| 上棟 | 中間時金 | 約40% |
| 完成引き渡し | 最終金 | 約30% |
契約時の重要項目
「契約」と聞くと、細かい字で書かれた大量の書類がイメージされ、苦手意識を持ってしまう方も多いかもしれませんね。
でも家の購入は、一生に関わる一大事です。必要事項を確実にチェックしていくことで、後々のトラブルを防げます。不明な点や希望と異なる点は、本契約までに必ず解決しておくことも大切。
契約時のチェックポイントを解説していきます。
書類は6種類
契約でチェックすべき書類は、6種類あります。それぞれの役目を押さえましょう。
| 工事請負契約書 | 工事請負契約に関する、具体的な決定事項をまとめた書類。以下の5点が間違いなく記載されているか確認を！ ・工事費用 ・設備等の仕様 ・工事完了日 ・引き渡し日 ・支払い予定日 |
|---|---|
| 工事請負契約書約款 | 工事請負契約の解除や違約金、引き渡し後の補償などをまとめた書類。特に以下の点を確認しておくと安心。 ・工事遅延の場合の違約金、損害金 ・工事中に天災や台風被害があった場合の責任の所在 ・アフターサービスの保証内容、期間 |
| 工事見積書 | 見積りを記載した書類。追加工事が発生し、見積りより高額な費用を請求されることもあるため、基本の見積りは必ず確認しておく。 工事の内容、資材の品名や型番も記録する。 |
| 建物図面・設計図 | 設計図には、打ち合わせ段階で提示される「基本設計図」と、契約時に提示される「実施設計図」がある。 希望や変更点が反映されているか、柱の太さ、間取りなど、詳細に記載されているかチェック！ |
| 重要事項説明書 | 建築物の概要や設計図の種類、報酬などを説明する書類。本契約締結前に説明がある。 |
| 建築工事工程表 | 工事のスケジュールを記載した書類。無理のない工期か、施主も要チェック！ |
間取りや設備・仕様は「本契約」までに確定させる
間取りや設備、仕様は本契約までに確定させましょう。
本契約を結んだあとは、契約書に書かれた内容以外の追加や変更は費用が請求されます。
また資材や設備を「細かい話だから」と建築会社任せにするのもNG。知らぬ間に予定以外の資材・設備に替えられていても気づけません。
トラブルを防ぐためにも、資材の種類・設備の型番など、細かなところまで「施主自身で」チェックすることが肝心です。不安や質問は、解決するまで徹底的に話し合いましょう。
ここも要チェック！本契約時の確認ポイント
本契約には、さらに確認しておいた方が良いポイントがあります。見落としやすい項目も含めて、詳しく見ていきましょう。
支払いのタイミングと金額を押さえておく
必要な費用はローンで、と考えている方は要注意！
| ★ 住宅ローンは、建物の表示登記前には利用できません！★ |
「建物の表示登記」とは、その建物の所有者情報などを公の帳簿に記載する手続きのこと。新築物件の表示登記は、建物の完成〜1か月以内にすることと定められています。
つまり建物が完成するまでは、住宅ローンが使えないということです。
しかしどの建築会社と契約しても、工事を始める際に20〜30％の着手金を支払わないといけません。ここは自己資金でまかなうか、「つなぎ融資」を利用することになります。
契約の際はローン融資開始が建物完成後になることも踏まえ、「いつまでに、いくらを支払う必要があるのか」を確認しておきましょう。
＞＞住宅ローンについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
契約書の「ローン特約」も確認を
「ローン特約」とは「解除条件付き契約」ともいい、施主が一定期間内にローンの借り入れができなかった場合に、契約を白紙に戻すことができる特約のことです。
万一のために、利用を検討しておくのがおすすめです。
ローン特約を利用する場合は、あらかじめ契約書に「利用する予定だったローンの種別」「金利」「手続きの期限」などを記載しておく必要があります。
建築会社提携金融機関でローンを借り入れる場合は、ローン特約が盛り込まれていることが多いのですが、別の金融機関で借り入れる場合は別途申込をしないといけません。
借り入れできなかったローンは、全額でも一部でも適用可能。契約を解除した場合は、着手金から既に発生している費用を除いた額が、施主に返されます。
リスク回避に「住宅完成保証制度」も確認を
安心して工事を進めるには、「住宅完成保証制度」を利用するのもおすすめ！
「住宅完成保証制度」とは、注文住宅を建てている最中に建築会社が倒産してしまった、という万一にそなえる保証です。この制度を利用すれば、別の工務店が工事を引き継いで家を完成させてくれます。
また既に支払った工事費に加え、引き継いだ工務店に支払う追加工事費も保証対象に。保証料は5〜10万円が相場です。
ただし建築会社が保証機関に登録している必要があるため、事前に確認しておきましょう。
「捨印」NG、面倒でも訂正は書類のやりとりを！
「捨印」とは、契約書などの誤字・脱字といった軽微な訂正を簡易的に行うために押印するものです。
書類に訂正が必要になったときに、契約相手に断らずに訂正して良いと承認する意味を持つため、相手に一方的な訂正権を与えることになります。
契約書に捨印を押しておくと、知らないうちに契約内容を変えられてしまっても分かりません。捨印は押さず、面倒でも毎回書類のやりとりで訂正・変更していくようにしましょう。
土地の契約はここを確認！
注文住宅の契約は、建物だけではなく「土地」に対しても必要となります。土地契約の流れや重要ポイントも把握しておきましょう。
土地売買契約は2段階
土地の売買契約は、2段階に分けて行われます。
① 重要事項の説明
重要事項説明書は、土地の面積や権利、都市計画法・建築基準法など法令に基づく制限、災害警戒区域かどうか、また取引条件などが記載された書面のこと。
A4で10ページ以上に渡ることもある書類ですが、いずれも大切な内容なので説明を聞きながら、内容を把握してください。
説明は宅地建物取引士が行います。不明な点は、遠慮なく質問しましょう。
② 売買契約＆手付金支払い
重要事項説明に納得し、買主が重要事項に署名・捺印すると売買契約を締結します。
契約が成立すると、手付金の支払いとなります。
手付金は現金か小切手で払うのが一般的。預金小切手の場合は、万一に備えてコピーを取っておきましょう。
土地契約時の注意点
売買契約をした土地が「建築条件付き」だった場合、契約後一定期間以内に、指定の建築業者と「本契約」を締結する必要があります。
一般的には3か月以内としていることが多いので、契約時によく確認してください。
もし建築業者と本契約が成立しない場合は、土地の売買契約が白紙になってしまいます。
まとめ
注文住宅を建てる際、最も重要とも言える「契約」についてまとめてきました。
契約は「疑問や不安を残さないこと」「理解できるまで十分に話し合うこと」を押さえれば大丈夫！時間がかかっても、丁寧に進めていきましょう。
間取りや設備だけではなく、建材や設備の型番、工期などもしっかりチェック！支払いのタイミングや回数、費用も押さえます。
はじめに細かく確認しておくことが、後々のトラブルを回避するコツです。希望や不安は遠慮なく伝え、納得の注文住宅を完成させましょう！